A lei é nova mas o conceito é antigo.
LAJEÁRIO - É o titular do direito real de laje, será proprietário de uma nova unidade autônoma, como se fosse um apartamento, ou uma casa sobre outra casa, e terá a propriedade sobre a nova unidade construída na laje ou subsolo de uma construção preexistente.
ART. 1225 DO CC.
O artigo 1225 do CC é o artigo responsável por elencar de forma taxativa (numerus clausus) os DIREITOS REAIS. Então por conta da LEI 13465/2017, tivemos a inserção do inciso XIII (a laje). Importante ressaltar, que a MP 759/2016, foi revogada com o advento da lei 13465/17, afastando assim a idéia errada de que aquela MP teria se convertido em lei. O que vigora é a lei 13465/17 que regulou totalmente o direito de laje diferentemente da medida provisória, ou seja, o Direito de Laje está regido por um ordenamento original, sancionado pelo Presidente da República. Ademais, a MP convertida em Lei não tem a sanção do Presidente da República, assim o que houve foi uma nova lei.
Mas isso não parou aí.
O Código Civil ganhou também, por conta disso, o artigo 1510-A, disciplinando e trabalhando de forma mais específica esse "Direito de Laje".
Perceba que o Direito de Laje é uma nova categoria de Direito real. A doutrina costumava tratar o direito de laje como direito a sobrelevação um apêndice ou extensão ao direito de superfície. Todavia o legislador preferiu tratar e elevar o direito de laje como categoria autônoma de Direito Real, diversa do direito de superfície. Entretanto, essa regulação veio para abraçar as lides e inúmeras situações que existem no dia a dia, como por exemplo, aquele filho que sem planejamento adequado se vê constituindo uma família e não tendo condições de comprar um terreno para construir a moradia familiar, recorre ao famoso "puxadinho" na casa dos pais. Assim, os pais cedem ao filho a laje da residência para ali "bater uma laje" e assim edificar a moradia da precoce família, com entrada independente e aquela escadinha caracol de ferro trabalhado. Enquanto houver paz nesse ajuste, não há o que se discutir nem demandar, não há intervenção do direito. Porém, as relações familiares não estão isentas de percalços e problemas e é possível ocorrer, por exemplo, Divórcio, Brigas, intransigências nesse ambiente de agregados de tal sorte que surge a grande questão no patrimônio envolvido na disputa, ou seja, a quem pertence a bendita laje e sua construção?. Antigamente, não tínhamos no Brasil embasamento legal para essa discussão, mas agora temos. O artigo 1510-A, traz em sua dicção o seguinte: O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (ou seja, um texto bonito para regularizar o puxadinho)
Agora o puxadinho (construção na laje) é considerado uma unidade autônoma e assim passará a ter uma matrícula própria, resolvendo assim um problema histórico, pois antes da lei 13465/17, não tinha individualização, matrícula própria e por consequência, também não possuía IPTU, RGI, Tributação específica...
O artigo 1510, deixa claro que não se trata de regime de condomínio pois nesse caso do direito de laje não se tem a fração ideal mas tão somente a fração exclusiva.
E mais....
O CÉU É O LIMITE!
Sim, vejamos o que diz o Art. 1.510-A. § 6º: "O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes."
Não há na lei limite para pavimentos a serem construídos no DRL. Assim, podemos ter, no limite do que dispõe a legislação municipal (código de posturas), a quantidade de pavimentos que for permitida.
Quer dizer que, tendo autorização dos titulares e silenciando o código de posturas sobre o assunto, o céu será o limite para a construção! Na medida provisória 759 que foi revogada, havia a previsão da impossibilidade de sobrelevações sucessivas.
Assim, até aqui sabemos que:
O Direito Real de Laje consiste no fato de um proprietário de uma construção base permitir que se erga uma construção acima ou abaixo de sua construção, ou seja, no espaço aéreo ou no subsolo.
O Direito Real de Laje é uma propriedade restrita à construção, ou seja, o sujeito será proprietário da construção e não da área. Não existe no caso a propriedade da área comum, do acesso que ele terá para chegar á laje, diferentemente do condomínio edilício onde existe a propriedade comum. No Direito Real de Laje (DRL) não existe o direito da propriedade comum.
O código autoriza que o DRL seja instituído tanto pelo proprietário privado quanto ao proprietário do poder Público.
O poder público poderá instituir o DRL.
O DRL pode ser instituído em núcleos urbanos informais (imóveis não regularizados, loteamentos clandestinos ou irregulares), e formais (aqui os imóveis e loteamentos estão todos regularizados)
Entretanto é importante ressaltar que para constituir o DRL num núcleo urbano informal, o proprietário da construção base tem que regularizar o imóvel, ou seja, adquirir o título de propriedade. Primeiro o proprietário da construção base tem que adquirir o título de propriedade para depois conceder o título de DRL para outra pessoa. Mas como o proprietário da construção base consegue o Título de Propriedade desse imóvel situado num núcleo urbano informal? Através da Legitimação Fundiária. O Poder Público expede o chamado título de Legitimação Fundiária para imóveis construídos em núcleos urbanos clandestinos e informais. Assim o proprietário adquire uma matrícula para a construção base e a partir daí poderá conceder o DRL para terceiro.
A lei não exige que o DRL incida somente sobre um imóvel residencial. Assim, o DRL pode também incidir em imóveis não residenciais.
Questão interessante, não enfrentada pelo legislador, é se o direito de laje pode se dar somente por CONCREÇÃO, ou também por CISÃO.
Na modalidade por CONCREÇÃO, prevista no caput do artigo 1.510-A, permite a lei que o concedente “ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída”. Cede-se a laje vazia e se concede o direito de construir. A construção é feita, portanto, pelo titular do direito real de laje. O mesmo fenômeno ocorreria se fosse na parte inferior do imóvel.
Já na modalidade por CISÃO, não prevista pelo legislador, o imóvel já se encontra construído sobre a laje. O proprietário aliena a parte superior da construção, mediante constituição de direito real de laje, remanescendo como dono do solo e do pavimento inferior; em outras palavras, transfere parte das construções já existentes (a parte superior). O mesmo se daria no caso de ceder a parte inferior do imóvel.
Quem pode instituir o DRL? Ora, o proprietário da construção base e também o enfiteuta e o poder público quando for proprietário do imóvel. Em suma, tem que ter matrícula, propriedade para se conceder o DRL
O Usufrutuário, por exemplo não pode instituir o DRL porque não é proprietário.
O Superficiário também não pode conceder o DRL.
A Natureza Jurídica do DRL. Bem, estranhamente o DRL está no artigo 1510-A até E do Código Civil, no capítulo dos Direitos Reais de Garantia (Penhor, hipoteca, anticrese...), todavia o DRL não tem nada a ver com GARANTIA. Ou seja, o DRL está mal situado, topograficamente mal colocado. O DRL deveria estar situado no capítulo do condomínio, pelo fato dele ser muito parecido com condomínio edilício. Assim, acerca da Natureza Jurídica do DRL, podemos dizer que de um lado ele é um Direito Real sobre coisa alheia em relação à construção base, pois ele vai se sustentar nos pilares, nos alicerces da construção base. Ou seja, o DRL vai se utilizar da estrutura da construção base. Mas analisado sobre si mesmo, o DRL é também uma nova modalidade de Propriedade, é um Direito de Propriedade.
O DRL é uma espécie do gênero da regularização fundiária.
Não é um Direito personalíssimo, pois o Lajeário, pode vender, pode alienar a construção. E também, porque é possível hipotecar, penhorar do DRL.
Outra questão importante é que a propriedade tem quatro atributos, quais sejam: o de Gozar, Usar, Dispor e Reivindicar.
Então, o DRL seria realmente uma nova propriedade?
Duas correntes:
1º Corrente: Não. Porque o parágrafo 3º do artigo 1510, suprimiu o poder de reivindicar. No aludido parágrafo só constam os atributos: Usar, Gozar e Dispor. De modo que se o sujeito perder a posse da laje, não poderia mover uma ação reivindicatória. Poderia mover a reintegração de posse, onde se discute a posse, mas não a reivindicatória.
2º Corrente: É sim um Direito de Propriedade, pois o poder de reivindicar está implícito. Todo direito real gera o poder de reivindicar. Então a lei nem precisava ter realmente que colocar o poder de reivindicar no texto, pois já é da essência do direito real, dando ao proprietário o direito de perseguir o bem que esteja em poder de quem quer que seja.
Tanto é direito de propriedade que no DRL tem que se abrir uma matrícula própria, ou seja, uma matrícula autônoma para o DRL, o imóvel construído terá uma matrícula separada da matrícula da construção base.
O DRL, embora seja uma propriedade, o mesmo se distingue da propriedade plena.
No Direito de Propriedade Plena, o sujeito é proprietário da construção, do solo e do subsolo. Já no DRL o sujeito só é proprietário da construção, ou seja, o sujeito no DRL não será proprietário do solo.
Vale lembrar que se for penhorada a construção base, há que ser intimado da penhora o Lajeário e vice versa, ou seja se penhorar o DRL há que ser intimado o proprietário da construção base, conforme dispõe o artigo 799, incisos X e XI do NCPC:
Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:(...) X - requerer a intimação do titular da construção-base, bem como, se for o caso, do titular de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) ; XI - requerer a intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Quais os requisitos para se intituir o DRL?
I - O instituidor deve ser o proprietário da construção base, ou seja, deve possuir a matrícula.
II - A construção deve ser feita acima da construção base ou abaixo da construção base em projeção vertical;
III- Importante frisar que o Titular da construção base não pode ser também o titular do direito real de laje. O proprietário não pode ser ao mesmo tempo titular do direito de propriedade da construção base e titular do direito real de laje desse mesmo imóvel. Se ocorrer, ele extingue o direito real de laje. É a chamada consolidação.
IV - No DRL não pode have área comum, pois o Direito Civil proibe, é norma cogente. Por uma simples razão: Se fosse permitida a existência de área comum, ninguém faria condomínio e sim DRL e desta forma esvaziado estaria o instituto do condomínio, pois a lei criaria um atalho para escape das exigências previstas na lei dos condomínios.
V - O imóvel não poderá estar regulamentado sobre a lei de condomínios.
VI - As construções devem ser aprovadas pelo poder público, tanto a construção base quanto a construção na laje ou abaixo da construção.
VII - O acesso deverá ser independente à laje proibindo a incursão por dentro da construção base. Pois aplica-se subsidiariamente ao DRL às normas previstas no condomínio edilício.
As formas de se constituir o DRL. O Direito Civil é omisso quanto a isso. Mas podemos imaginar como podemos fazê-lo. É possível realizar por ato inter vivos (oneroso, doação, compra e venda). Como é um Direito Real o artigo 108 exige para direitos dessa espécie acima de trinta salários mínimos escritura pública e abaixo, escritura particular. (Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.). É preciso também a autorização do cônjuge se casado salvo se no regime da separação de bens.
Também é possível instituir o DRL por testamento (qualquer tipo). O testador poderá deixar, por exemplo, a construção base para um legatário e autoriza outro legatário a construir acima ou abaixo da construção base, instituindo o DRL.
É possível constituir também através de usucapião, ou seja, o sujeito construiu na laje e já possui a posse prolongada e de boa-fé poderá requerer o DRL.
E também poderia se obter o DRL através de uma sentença que homologa uma sentença amigável.
A partir de qual momento o sujeito adquire a Titularidade do Direito Real de Laje? Bem, a princípio a partir do registro na matrícula do imóvel do DRL, e também deve ser averbado o DRL na matrícula da construção base.
Mas em qual momento se pode abrir a matrícula do imóvel com DRL? (i) 1º Corrente: A partir do negócio que autorizou a construção. (ii) 2º Corrente: Após construída a construção.
Autorizar a construir acima de uma construção, nem sempre é DRL. O sujeito pode autorizar a construir acima através de um Direito Real de Superfície de 2º grau (que é temporário) (DRS);
Direito de preferência. Toda vez que o proprietário da construção base quiser vender o imóvel base, deverá notificar o lajeário e vice versa, ambos no prazo de 30 dias de antecedência sobre a intenção da venda do seu respectivo imóvel, por escrito e indicando o valor. Se um ou outro vender sem dar preferência, caberá ação para reaver o bem, nessa ação reivindicatória, tem que ser depositado o preço. O prazo para ingressar com essa ação é de 180 dias!
Se houver mais de uma laje, conforme preconiza o artigo 1510-A, D, §2º, o direito de preferência será primeiro para a laje ascendente e depois para a descendente. Mas sempre para a laje mais próxima da construção base.
Direito Real de Laje de 2º grau. O Titular do DRL pode permitir que outro construa sobre sua laje (1510-A, §6º)
No DRL também tem que contribuir para as despesas comuns (1510-C, §1º), despesas necessárias. Lembra muito as despesas de condomínio.
A questão da AUTOTUTELA que é a situação de fazer justiça com as próprias mãos sem precisar acionar o judiciário. Toda vez que as construções da base ou a construção da laje ou do subsolo, precisarem de reparos urgentes os respectivos proprietários poderão resolver independentemente de acionamento do judiciário.
Extinção do DRL. Temos as formas comuns de extinção dos Direitos Reais: Renúncia, abandono, Usucapião, Desapropriação, Consolidação.
Ruína da Construção Base.
Se a construção base não for reconstruída em cinco anos extingue-se o DRL, mas não extingue o DRL do Subsolo
Se for destruído só a construção da laje. Não se extingue o DRL, pois fica mantido o direito de construir ou reconstruir na laje. O DRL é perpétuo. A morte do titular do DRL também não extingue o DRL.
O que significa regulamentar através do DRL?
Significa obter uma matrícula própria daquela construção, uma matrícula autônoma (acima ou abaixo) do imóvel ou construção base.
Qual o Direito Real de Laje e o Direito de Superfície?
Direito de Superfície é a construção sobre o solo. Não abrange o subsolo. Direito de Superfície é construir ou plantar sobre o solo. O Direito de Superfície não tem matrícula própria. Terá sim uma averbação na matrícula da propriedade mas não uma matrícula em si. O Direito de Superfície é Temporário.
É importante ressaltar que existe o Direito de Superfície de 2º grau, também chamado de Direito de sobrelevação. É a construção sobre a construção, mas que não é direito real de laje. Nesse caso tem caráter temporário. É quando o superficiário concede autorização para outro construir sobre sua construção.
Direito Real de Laje é construir sobre ou abaixo da construção base.
O Direito Real de Laje tem uma matrícula própria.
O Direito Real de Laje é perpétuo.
Qual a diferença do DRL e o Condomínio Edilício?
No condomínio edilício existe a área comum, ou seja, cada unidade é proprietária proporcionalmente da área comum.
No DRL não existe essa área comum.
É verdade que DRL e Condomínio Edilício tem semelhanças, mas a diferença básica é em relação à área comum. No DRL, não tem. No Condomínio Edilício, tem.
O grau de exigência para se aprovar um condomínio edilício é muito maior. Já no DRL, já é mais tranquilo. Então se na legislação tivesse previsto para o DRL a questão da área comum, os incorporadores utilizariam o novo instituto e não mais o condomínio onde as exigências são mais trabalhosas. Mas de qualquer forma, as norma do condomínio edilício se aplicam no que couber ao DRL.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
PERGUNTAS
QUAL A DIFERENÇA ENTRE PENHOR, HIPOTECA E ANTICRESE?
O QUE É CREDOR PIGNORATÍCIO?
E mais....
O CÉU É O LIMITE!
Sim, vejamos o que diz o Art. 1.510-A. § 6º: "O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes."
Não há na lei limite para pavimentos a serem construídos no DRL. Assim, podemos ter, no limite do que dispõe a legislação municipal (código de posturas), a quantidade de pavimentos que for permitida.
Quer dizer que, tendo autorização dos titulares e silenciando o código de posturas sobre o assunto, o céu será o limite para a construção! Na medida provisória 759 que foi revogada, havia a previsão da impossibilidade de sobrelevações sucessivas.
Assim, até aqui sabemos que:
O Direito Real de Laje consiste no fato de um proprietário de uma construção base permitir que se erga uma construção acima ou abaixo de sua construção, ou seja, no espaço aéreo ou no subsolo.
O Direito Real de Laje é uma propriedade restrita à construção, ou seja, o sujeito será proprietário da construção e não da área. Não existe no caso a propriedade da área comum, do acesso que ele terá para chegar á laje, diferentemente do condomínio edilício onde existe a propriedade comum. No Direito Real de Laje (DRL) não existe o direito da propriedade comum.
O código autoriza que o DRL seja instituído tanto pelo proprietário privado quanto ao proprietário do poder Público.
O poder público poderá instituir o DRL.
O DRL pode ser instituído em núcleos urbanos informais (imóveis não regularizados, loteamentos clandestinos ou irregulares), e formais (aqui os imóveis e loteamentos estão todos regularizados)
Entretanto é importante ressaltar que para constituir o DRL num núcleo urbano informal, o proprietário da construção base tem que regularizar o imóvel, ou seja, adquirir o título de propriedade. Primeiro o proprietário da construção base tem que adquirir o título de propriedade para depois conceder o título de DRL para outra pessoa. Mas como o proprietário da construção base consegue o Título de Propriedade desse imóvel situado num núcleo urbano informal? Através da Legitimação Fundiária. O Poder Público expede o chamado título de Legitimação Fundiária para imóveis construídos em núcleos urbanos clandestinos e informais. Assim o proprietário adquire uma matrícula para a construção base e a partir daí poderá conceder o DRL para terceiro.
A lei não exige que o DRL incida somente sobre um imóvel residencial. Assim, o DRL pode também incidir em imóveis não residenciais.
Questão interessante, não enfrentada pelo legislador, é se o direito de laje pode se dar somente por CONCREÇÃO, ou também por CISÃO.
Na modalidade por CONCREÇÃO, prevista no caput do artigo 1.510-A, permite a lei que o concedente “ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída”. Cede-se a laje vazia e se concede o direito de construir. A construção é feita, portanto, pelo titular do direito real de laje. O mesmo fenômeno ocorreria se fosse na parte inferior do imóvel.
Já na modalidade por CISÃO, não prevista pelo legislador, o imóvel já se encontra construído sobre a laje. O proprietário aliena a parte superior da construção, mediante constituição de direito real de laje, remanescendo como dono do solo e do pavimento inferior; em outras palavras, transfere parte das construções já existentes (a parte superior). O mesmo se daria no caso de ceder a parte inferior do imóvel.
Quem pode instituir o DRL? Ora, o proprietário da construção base e também o enfiteuta e o poder público quando for proprietário do imóvel. Em suma, tem que ter matrícula, propriedade para se conceder o DRL
O Usufrutuário, por exemplo não pode instituir o DRL porque não é proprietário.
O Superficiário também não pode conceder o DRL.
A Natureza Jurídica do DRL. Bem, estranhamente o DRL está no artigo 1510-A até E do Código Civil, no capítulo dos Direitos Reais de Garantia (Penhor, hipoteca, anticrese...), todavia o DRL não tem nada a ver com GARANTIA. Ou seja, o DRL está mal situado, topograficamente mal colocado. O DRL deveria estar situado no capítulo do condomínio, pelo fato dele ser muito parecido com condomínio edilício. Assim, acerca da Natureza Jurídica do DRL, podemos dizer que de um lado ele é um Direito Real sobre coisa alheia em relação à construção base, pois ele vai se sustentar nos pilares, nos alicerces da construção base. Ou seja, o DRL vai se utilizar da estrutura da construção base. Mas analisado sobre si mesmo, o DRL é também uma nova modalidade de Propriedade, é um Direito de Propriedade.
O DRL é uma espécie do gênero da regularização fundiária.
Não é um Direito personalíssimo, pois o Lajeário, pode vender, pode alienar a construção. E também, porque é possível hipotecar, penhorar do DRL.
Outra questão importante é que a propriedade tem quatro atributos, quais sejam: o de Gozar, Usar, Dispor e Reivindicar.
Então, o DRL seria realmente uma nova propriedade?
Duas correntes:
1º Corrente: Não. Porque o parágrafo 3º do artigo 1510, suprimiu o poder de reivindicar. No aludido parágrafo só constam os atributos: Usar, Gozar e Dispor. De modo que se o sujeito perder a posse da laje, não poderia mover uma ação reivindicatória. Poderia mover a reintegração de posse, onde se discute a posse, mas não a reivindicatória.
2º Corrente: É sim um Direito de Propriedade, pois o poder de reivindicar está implícito. Todo direito real gera o poder de reivindicar. Então a lei nem precisava ter realmente que colocar o poder de reivindicar no texto, pois já é da essência do direito real, dando ao proprietário o direito de perseguir o bem que esteja em poder de quem quer que seja.
Tanto é direito de propriedade que no DRL tem que se abrir uma matrícula própria, ou seja, uma matrícula autônoma para o DRL, o imóvel construído terá uma matrícula separada da matrícula da construção base.
O DRL, embora seja uma propriedade, o mesmo se distingue da propriedade plena.
No Direito de Propriedade Plena, o sujeito é proprietário da construção, do solo e do subsolo. Já no DRL o sujeito só é proprietário da construção, ou seja, o sujeito no DRL não será proprietário do solo.
Vale lembrar que se for penhorada a construção base, há que ser intimado da penhora o Lajeário e vice versa, ou seja se penhorar o DRL há que ser intimado o proprietário da construção base, conforme dispõe o artigo 799, incisos X e XI do NCPC:
Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:(...) X - requerer a intimação do titular da construção-base, bem como, se for o caso, do titular de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) ; XI - requerer a intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Quais os requisitos para se intituir o DRL?
I - O instituidor deve ser o proprietário da construção base, ou seja, deve possuir a matrícula.
II - A construção deve ser feita acima da construção base ou abaixo da construção base em projeção vertical;
III- Importante frisar que o Titular da construção base não pode ser também o titular do direito real de laje. O proprietário não pode ser ao mesmo tempo titular do direito de propriedade da construção base e titular do direito real de laje desse mesmo imóvel. Se ocorrer, ele extingue o direito real de laje. É a chamada consolidação.
IV - No DRL não pode have área comum, pois o Direito Civil proibe, é norma cogente. Por uma simples razão: Se fosse permitida a existência de área comum, ninguém faria condomínio e sim DRL e desta forma esvaziado estaria o instituto do condomínio, pois a lei criaria um atalho para escape das exigências previstas na lei dos condomínios.
V - O imóvel não poderá estar regulamentado sobre a lei de condomínios.
VI - As construções devem ser aprovadas pelo poder público, tanto a construção base quanto a construção na laje ou abaixo da construção.
VII - O acesso deverá ser independente à laje proibindo a incursão por dentro da construção base. Pois aplica-se subsidiariamente ao DRL às normas previstas no condomínio edilício.
As formas de se constituir o DRL. O Direito Civil é omisso quanto a isso. Mas podemos imaginar como podemos fazê-lo. É possível realizar por ato inter vivos (oneroso, doação, compra e venda). Como é um Direito Real o artigo 108 exige para direitos dessa espécie acima de trinta salários mínimos escritura pública e abaixo, escritura particular. (Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.). É preciso também a autorização do cônjuge se casado salvo se no regime da separação de bens.
Também é possível instituir o DRL por testamento (qualquer tipo). O testador poderá deixar, por exemplo, a construção base para um legatário e autoriza outro legatário a construir acima ou abaixo da construção base, instituindo o DRL.
É possível constituir também através de usucapião, ou seja, o sujeito construiu na laje e já possui a posse prolongada e de boa-fé poderá requerer o DRL.
E também poderia se obter o DRL através de uma sentença que homologa uma sentença amigável.
A partir de qual momento o sujeito adquire a Titularidade do Direito Real de Laje? Bem, a princípio a partir do registro na matrícula do imóvel do DRL, e também deve ser averbado o DRL na matrícula da construção base.
Mas em qual momento se pode abrir a matrícula do imóvel com DRL? (i) 1º Corrente: A partir do negócio que autorizou a construção. (ii) 2º Corrente: Após construída a construção.
Autorizar a construir acima de uma construção, nem sempre é DRL. O sujeito pode autorizar a construir acima através de um Direito Real de Superfície de 2º grau (que é temporário) (DRS);
Direito de preferência. Toda vez que o proprietário da construção base quiser vender o imóvel base, deverá notificar o lajeário e vice versa, ambos no prazo de 30 dias de antecedência sobre a intenção da venda do seu respectivo imóvel, por escrito e indicando o valor. Se um ou outro vender sem dar preferência, caberá ação para reaver o bem, nessa ação reivindicatória, tem que ser depositado o preço. O prazo para ingressar com essa ação é de 180 dias!
Se houver mais de uma laje, conforme preconiza o artigo 1510-A, D, §2º, o direito de preferência será primeiro para a laje ascendente e depois para a descendente. Mas sempre para a laje mais próxima da construção base.
Direito Real de Laje de 2º grau. O Titular do DRL pode permitir que outro construa sobre sua laje (1510-A, §6º)
No DRL também tem que contribuir para as despesas comuns (1510-C, §1º), despesas necessárias. Lembra muito as despesas de condomínio.
A questão da AUTOTUTELA que é a situação de fazer justiça com as próprias mãos sem precisar acionar o judiciário. Toda vez que as construções da base ou a construção da laje ou do subsolo, precisarem de reparos urgentes os respectivos proprietários poderão resolver independentemente de acionamento do judiciário.
Extinção do DRL. Temos as formas comuns de extinção dos Direitos Reais: Renúncia, abandono, Usucapião, Desapropriação, Consolidação.
Ruína da Construção Base.
Se a construção base não for reconstruída em cinco anos extingue-se o DRL, mas não extingue o DRL do Subsolo
Se for destruído só a construção da laje. Não se extingue o DRL, pois fica mantido o direito de construir ou reconstruir na laje. O DRL é perpétuo. A morte do titular do DRL também não extingue o DRL.
O que significa regulamentar através do DRL?
Significa obter uma matrícula própria daquela construção, uma matrícula autônoma (acima ou abaixo) do imóvel ou construção base.
Qual o Direito Real de Laje e o Direito de Superfície?
Direito de Superfície é a construção sobre o solo. Não abrange o subsolo. Direito de Superfície é construir ou plantar sobre o solo. O Direito de Superfície não tem matrícula própria. Terá sim uma averbação na matrícula da propriedade mas não uma matrícula em si. O Direito de Superfície é Temporário.
É importante ressaltar que existe o Direito de Superfície de 2º grau, também chamado de Direito de sobrelevação. É a construção sobre a construção, mas que não é direito real de laje. Nesse caso tem caráter temporário. É quando o superficiário concede autorização para outro construir sobre sua construção.
Direito Real de Laje é construir sobre ou abaixo da construção base.
O Direito Real de Laje tem uma matrícula própria.
O Direito Real de Laje é perpétuo.
Qual a diferença do DRL e o Condomínio Edilício?
No condomínio edilício existe a área comum, ou seja, cada unidade é proprietária proporcionalmente da área comum.
No DRL não existe essa área comum.
É verdade que DRL e Condomínio Edilício tem semelhanças, mas a diferença básica é em relação à área comum. No DRL, não tem. No Condomínio Edilício, tem.
O grau de exigência para se aprovar um condomínio edilício é muito maior. Já no DRL, já é mais tranquilo. Então se na legislação tivesse previsto para o DRL a questão da área comum, os incorporadores utilizariam o novo instituto e não mais o condomínio onde as exigências são mais trabalhosas. Mas de qualquer forma, as norma do condomínio edilício se aplicam no que couber ao DRL.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
PERGUNTAS
QUAL A DIFERENÇA ENTRE PENHOR, HIPOTECA E ANTICRESE?
- PENHOR: Penhor ocorre quando o devedor, dando em garantia do débito, efetua a transferência efetiva da posse (Posse Direta) de uma coisa móvel, suscetível de alienação, ao credor até o pagamento da obrigação. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.
- HIPOTECA: Quando se grava um bem imóvel (ou outro bem que lei considere como hipotecável, como navios e aeronaves) pertencente ao devedor ou a um terceiro, sem transmissão da posse ao credor (na hipoteca não há tradição). Se o devedor não paga a dívida no seu vencimento, fica o credor habilitado para exercer o direito de excussão (solicitar a venda judicial do bem). Isso ocorre para que, com o produzido da venda, seu crédito seja preferencialmente pago.
- ANTICRESE: Quando o devedor transfere para seu credor (logo, há a transferência do bem ao credor) a posse de bem imóvel, para que este se aproveite dos frutos e rendimentos do imóvel, até o montante da dívida a ser paga. Também chamada consignação de rendimentos, é um direito real sobre coisa alheia (art. 1.506 CC), é o contrato em que o devedor dá ou destina ao credor os frutos e rendimentos de bem imóvel, conservando ou não a posse sobre a propriedade.
- É a pessoa a quem fica estabelecido o penhor de coisa móvel como garantia em caso de inadimplência ou descumprimento de obrigação assumida pelo devedor.
- O credor pignoratício possui preferência no recebimento da dívida em face da entrega da garantia em caso de inadimplência ou descumprimento da obrigação assumida pelo pelo devedor original. Os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito; o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.
- Registro. “hipoteca não registrada é hipoteca não existente.” Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada. O registro é feito no cartório do lugar do imóvel ou no de cada um deles se for oferecido mais de um imóvel em garantia.
- O devedor hipotecário deve ser proprietário do imóvel dado em hipoteca.
- O bem deve ser imóvel.
- Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
- I – pela extinção da obrigação principal;
- II – pelo perecimento da coisa;
- III – pela resolução da propriedade;
- IV – pela renúncia do credor;
- V – pela remição;
- VI – pela arrematação ou adjudicação.
- No Capítulo do Penhor do Código Civil a Seção V trata do PENHOR RURAL que se divide nas questões GERAIS, PENHOR AGRÍCOLA e PENHOR PECUÁRIO.
- Constituído por instrumento público ou particular
- Registrado em Cartório do Registro de Imóveis
- O prazo do Penhor Rural (Agrícola ou Pecuário) não pode ser superior ao da obrigação garantida.
- O credor hipotecário tem preferência na execução do bem gravado com penhor rural. Não precisa da anuência do credor hipotecário para se lavrar o penhor rural. Todavia não fica prejudicado o credor hipotecário na extensão da hipoteca quando esta vier a ser executada.
- CREDOR QUIROGRAFÁRIO é aquele que não tem título legal de preferência, possuindo assim o mesmo direito que os outros credores têm sobre os bens do devedor, recebendo em rateio do saldo que houver.
- CRÉDITO QUIROGRAFÁRIO Crédito comum, simples, sem garantia ou preferência, sujeitando seu titular aos azares da insolvência do devedor. Os conhecidos créditos quirografários estão previstos no inciso VI do artigo 83 da lei 11.101/2005 (Lei de falências), compreendendo aqueles sem qualquer garantia; os saldos das instituições financeiras superiores à garantia real e os trabalhistas acima dos 150 salários mínimos, nessa ordem.
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