TRABALHO TA2 - CIVIL V

1ª Pergunta: Explique as modalidades de garantia admitidas no contrato de locação.

Os locadores de imóveis urbanos possuem garantias de direitos como condição à concretização das locações. São garantias que lhes asseguram a satisfação dos créditos advindos do contrato escrito, não alcançando tais garantias em contratos verbais. Tais espécies de garantia estão expressamente dispostas na lei 8245/91 em seu artigo 37. O Contrato de locação faz lei entre as partes e sendo assim, as garantias previstas no artigo, garantem ao locador maior probabilidade na satisfação dos direitos e créditos que porventura surjam pelo inadimplemento do locatário.

Essas Garantias podem ser Fidejussórias, que são as pessoais ou seja, um terceiro pessoalmente vai garantir o adimplemento do locatário, ou garantias reais que são aquelas que o locatário ou um terceiro destina um bem do seu patrimônio para responder pelo cumprimento da obrigação.

O locador não pode exigir no mesmo contrato de locação mais de um tipo de garantia. Mas pode haver várias garantias do mesmo tipo num mesmo contrato, pois a lei não impede isso.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

CAUÇÃO

A caução, garantia real, tratada pelo inciso I, do art. 37, acima transcrito, e §§ 1º a 3º do mesmo dispositivo legal, pode ter por objeto bens móveis, imóveis, títulos e ações e ainda, moeda corrente, ficando a eficácia das cauções mobiliárias e imobiliárias submetidas a prévio registro respectivamente junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente.

FIANÇA LOCATÍCIA

Que por sua vez, consiste em garantia fidejussória (pessoal) e acessória, se apresenta como sendo a garantia mais adotada e de maior eficácia junto ao Mercado de Locações. Indispensável, entretanto, para o alcance desta eficácia, a diligente e atenta análise do conjunto idoneidade moral-econômica da pessoa do candidato a fiador. Importante ressaltar que a preferência da Fiança locatícia repousa no fato de que a figura do fiador foi excluída do rol dos beneficiários da lei 8009/90 que trata da impenhorabilidade do bem de família, matéria essa já pacificada pelo STF.

SEGURO FIANÇA

Esta modalidade é prestada por Companhias de Seguro contratadas às expensas do próprio Locatário, tendo por objeto a locação por tempo determinado ou indeterminado. O Locador tem o direito-dever na eleição da Seguradora contratada.

CESSÃO FIDEJUSSÓRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO, OU TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO.

Ao admitir esta garantia, o Locador é beneficiado com a cessão a seu favor da propriedade resolúvel do fundo (título de capitalização), que pode ser cedido pelo próprio Locatário ou Terceiro, resolvendo-se a cessão com a rescisão da locação.

Superada a exposição quanto às espécies de garantias locatícias, de suprema relevância destacar, que veda a Legislação Específica, a exigência pelo Locador de duplicidade de garantias à locação, tipificando tal conduta como contravenção penal, punível com pena de prisão simples de 5 dias a 06 meses, ou multa de até 11 (onze) vezes o valor do aluguel vigente na ocasião em que apurada a contravenção. Ressalte-se ainda, que sem prejuízo da punibilidade da conduta, prevê ainda a Lei a nulidade das garantias ilicitamente exigidas.

Por todos os prismas e vertentes que abrangem as relações locatícias, e respeitadas as opiniões jurídicas contrárias, as garantias locatícias que apresentam maior eficácia e segurança do contrato firmado, são a caução Imobiliária e a Fiança, remanescendo a uma segunda análise o seguro fiança, atendidas pelo Locador entre outras as diligências aqui exemplificadas, ficando reservada a uma última análise, o título de capitalização, cuja conveniência deverá ser precedida de minuciosa análise jurídica, comercial e administrativa.

2ª Pergunta: O locador pode reter os bens móveis pelo não pagamento dos aluguéis?

O Código Civil (art. 1.467, II) garante ao locador que não receber os aluguéis o direito de retenção sobre os bens móveis existentes no interior do prédio locado, para garantir o seu pagamento. Trata-se de penhor legal, e pode ser levado a efeito mesmo antes de se buscar a autoridade judiciária. Você deve fazer agora o seguinte: dar ao devedor comprovante dos bens que você se apossou. Tenha uma cópia consigo, com a assinatura dele de recebimento. A seguir, você terá que ir a Juízo requerer a homologação desse penhor legal, juntando à petição inicial o contrato de locação e a prova de que os aluguéis não foram pagos. ´