REVISÃO - CIVIL V

Além do material resumo dado em aula (Material de apoio - V.1 e V.2), é importante rever alguns conceitos que não foram contemplados naquelas revisões.

Vejamos alguns deles:

• Na LOCAÇÃO uma das partes se obriga a ceder à outra, por TEMPO INDETERMINADO OU NÃO, o USO E GOZO de coisa NÃO FUNGÍVEL, mediante certa RETRIBUIÇÃO (aluguel ou renda)

• ARRENDAMENTO é sinônimo de locação utilizado para locações imobiliárias rurais.

• O código civil não dispõe sobre locações de prédios.
• O objeto da locação deverá ser bem móvel ou imóvel.
• Coisa móveis consumíveis não podem ser objeto de locação.
• Elementos essenciais da locação
• objeto
• preço
• consentimento
• As normas da lei 8245/91, tem aplicação restrita aos prédios urbanos
• O código civil NÃO DISPÕE sobre locação de prédios urbanos.
• A locação por TEMPO DETERMINADO, findo o prazo, cessa de pleno direito independentemente de notificação ou aviso.
• Se findo o prazo da locação por TEMPO DETERMINADO o locatário permanecer no imóvel  SEM OPOSIÇÃO DO LOCADOR, a locação presume-se prorrogada, COM O MESMO ALUGUEL, SEM PRAZO DETERMINADO.
• Na locação por prazo INDETERMINADO, recebida a notificação o locatário permanecer no imóvel pagará o aluguel que o locador arbitrar e responderá pelo dano que a coisa sofrer mesmo que EM CASO FORTUITO. Se for arbitrado aluguel excessivo, o juiz poderá reduzi-lo mas tendo sempre em conta o caráter de penalidade do mesmo.
• O CONTRATO DE LOCAÇÃO, por prazo DETERMINADO pode ser ajustado por QUALQUER PRAZO, dependendo de vênia conjugal se esse prazo for IGUAL OU SUPERIOR A DEZ ANOS.
• Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
• Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
• 1-Regra geral. As partes podem livremente pactuar o prazo de duração do contrato de locação. Há uma liberdade para o ajuste de prazo.
• 2- Vênia conjugal. Se o contrato exceder mais de 10 (dez) anos, a lei determina que o cônjuge deva anuir. Essa determinação é exigida tanto para o locador quanto para o locatário. A anuência ou consentimento é necessárioqualquer que seja o regime adotado pelos cônjuges e qualquer que seja a natureza da locação (comercial ou residencial).
• 2- Forma: A vênia conjugal deverá ocorrer no próprio contrato de locação. Contudo, nada impede que ela seja feita em um documento (particular ou público), muito menos que um dos cônjuges possa ser representado por procuração. Obviamente que nos contratos verbais a vênia conjugal é difícil de ser provada.
• 3- Ausência da vênia conjugal. Se não houver a expressa concordância do cônjuge com o contrato estipulado por mais de 10 (dez) anos, ele não é nulo ou anulável. O parágrafo único é claro ao disciplinar que o contrato é ineficaz a partir do décimo ano. O cônjuge que não anuiu com o contrato, pode pedir judicialmente a invalidade ou ineficácia dele quanto ao prazo excedente dos 10 (dez) anos. Na prática é muito difícil encontrar contratos de imóveis urbanos residenciais ou comerciais com mais de 10 (dez) anos de prazo estipulado. De qualquer forma, é sempre prudente obter a vênia conjugal para evitar qualquer problema judicial. (Decisão sobre a vênia conjugal na alienação de imóveis)
• Também é preciso ficar claro que o artigo diz respeito à validade da avença após o décimo ano e não à possibilidade de os bens do cônjuge que não participou da relação jurídica serem afetados na hipótese de inadimplemento pelo consorte.
• A proteção da meação depende da prova de que não houve benefício do cônjuge que não participou da avença ou à família na celebração do contrato de locação. Compete ao cônjuge do executado provar que a dívida não foi contraída em benefício da família para excluir da penhora a meação.
• 4- União estável: Está é uma grande dúvida, ou seja, se é necessária a vênia de um dos companheiros que vivem em união estável para que o contrato de locação não seja considerado ineficaz a partir de décimo ano. Entendo não ser necessária a anuência de um dos companheiros. Diferente do casamento, que exige registro público e, por isso, faz presumir o conhecimento erga omnes do fato, a união estável é uma situação de fato e, na maior parte das vezes, sequer pactuada por escrito, de modo que não se pode exigir do locador ou do locatário que dela tenha conhecimento. Entendimento diverso colocaria o credor em situação de grave insegurança jurídica, pois a parte contrária poderia de má-fé ocultar tal situação de fato e, posteriormente, alegar a ineficácia do excedente.
• Obrigações do locador:
• entregar ao locatário a coisa alugada com suas pertenças
• garantir ao tempo do aluguel o uso pacífico da coisa.
• entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina.
• entregar a coisa + acessórios (salvo os excluídos)
• se a coisa for recebida sem reclamação presume-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário, é a chamada presunção relativa.
• Realizar reparos necessários para que a coisa se mantenha em condições de uso, salvo convenção em contrário.
• Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros
• Responde pelos vícios e defeitos anteriores à locação.
• O locador é possuidor INDIRETO
• O locador NÃO pode ser responsabilizado pela periculosidade do lugar nem por assaltos no lugar do imóvel locado.
• O locador pode rescindir o contrato e exigir perdas e danos se o locatário usar a coisa alugada de modo diverso do ajustado.
• O RECIBO DE ALUGUEL é OBRIGATÓRIO.
• O locador é credor pignoratício, ou seja, tem direito ao PENHOR LEGAL sobre os bens móveis que o inquilino tiver no imóvel alugado e pode fazê-lo mesmo antes de intentar ação judicial ou acionar a autoridade judiciária.
• Havendo prazo certo da duração do contrato:
• o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado. Caso o faça, deverá ressarcir o locatário em PERDAS E DANOS.
• O locatário, não poderá devolver o imóvel ao locador, senão pagando, PROPORCIONALMENTE a MULTA PREVISTA EM CONTRATO. Se contudo essa multa for excessiva, ao juiz é facultado estabelecê-la em patamares razoáveis.
• Excludente do pagamento de multa compensatória. O parágrafo único do artigo 4 da lei do inquilinato, traz uma hipótese de dispensa do pagamento da multa. Se o locatário for transferido por seu empregador para uma localidade diversa ao do imóvel (tanto no setor Público quanto no Privado), deverá notificar o locador por escrito, (telegrama, carta ou e-mail: não há necessidade de ser judicial ou extrajudicial), com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Apenas é necessária a prova de que o locador teve ciência inequívoca da notificação para não aplicação da multa.
• Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
• Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
• 1- Extinção ou resolução do contrato por prazo indeterminado unilateralmente pelo locatário sem qualquer motivo.
• Se o contrato de locação está vigorando por prazo determinado, o locatário poderá unilateralmente rescindir o contrato de locação e será obrigado a pagar a multa compensatória nos termos do art. 4º da Lei do Inquilinato. Contudo, se o prazo estipulado entre as partes já venceu, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, restando mantidas todas as demais cláusulas contratuais. Nessa hipótese, o locatário poderá unilateralmente e sem qualquer motivo rescindir o contrato de locação. É a chamada denuncia vazia do inquilino.
• 2- Necessário aviso do locador. A lei exige que o locatário avise o locador de sua intenção em rescindir o contrato de locação por prazo indeterminado com antecedência de 30 (trinta) dias. Não é necessária a notificação judicial, ou seja, ela poderá ser feita por telegrama, carta ou até mesmo e-mail. Contudo, é preciso que o locador tenha ciência inequívoca da pretensão do locatário.
• 3- Ausência de aviso. Penalidade ao locatário. A lei prevê uma sanção ao locatário. Se o locatário deixar de avisar o locador, deverá pagar 1 (um) mês de aluguel e encargos que estiverem em vigor na data da resilição. Se o locatário não pagar esse aluguel, poderá ser ajuizada demanda para essa cobrança.
• Se o locador não entregar a coisa torna-se inadimplente
• dá direito ao locatário na resolução do contrato + perdas e danos.
• Obrigações do Locatário
• realizar reparos de pequenos estragos que não provenham do tempo de uso, nas locações de imóveis.
• O locatário é POSSUIDOR DIRETO
• É obrigado a servir-se da coisa para o fim a que se  convencionou o destino ou se presumiu.
• Cuidar da coisa como se fosse sua.
• Pagar o aluguel no prazo ajustado
• Na falta de ajuste, segundo o costume do lugar.
• Na falta de ajuste será até o SEXTO DIA ÚTIL do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido ajustado.
• Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros fundadas em direito
• Restituir a coisa no estado em que recebeu, salvo pelas deteriorações naturais ao uso regular.
• O Locatário tem direito de receber uma relação escrita do estado da coisa alugada para no futuro resguardar-se de alegações infundadas.
• PODE SER ESTIPULADO que o locatário responda pelos impostos e taxas incidentes na coisa alugada.
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• Se durante a locação a coisa se deteriorar sem culpa do locatário este poderá pedir redução no preço do aluguel ou resolver o contrato caso a coisa já não sirva mais para o fim a que se destinava
• Se acontecer de destruir totalmente a coisa, o contrato se resolve. Se por culpa do locador, cabe perdas e danos.